Os preços das casas já estavam altos quando Ellen Harper, uma arquiteta de software que mora em Atlanta, começou a procurar uma casa em 2021. Mas ela não poderia ter previsto o rápido aumento nas taxas de juros no ano seguinte e, mesmo com um grande pagamento inicial, o a nova matemática a deixou inquieta.
No início deste ano, porém, ela se deparou com o que parecia ser um portal para um passado não tão distante: listagens de milhares de casas que vêm com hipotecas de baixa taxa, que podem ser transferidas do proprietário existente para um novo comprador de casa. , conhecida como hipoteca assumida.
Harper, que está na casa dos 50 anos, conseguiu roubar uma dessas casas, fechando-a há duas semanas em uma casa colonial de tijolos de quatro quartos, em Fairburn, Geórgia, com um pagamento mensal de US$ 1.400. É uma quantia que ela poderá pagar confortavelmente até a aposentadoria, graças, em grande parte, a uma taxa de hipoteca de 2,49%. Isso é menos da metade taxa atual de 7,09% em empréstimos fixos de 30 anos, o tipo de hipoteca mais popular.
“Eu não queria ter uma hipoteca ruim e estar em uma situação de bola e corrente, onde tudo o que eu poderia fazer seria pagar a hipoteca”, disse Harper. Ela encontrou sua casa através Vaguear, uma start-up lançada em setembro que lista casas com possíveis empréstimos a taxas baixas e auxilia os compradores durante o processo. “Havia outras casas – elas eram boas e tudo mais”, acrescentou ela, “mas optei pelo preço mais baixo que pude encontrar”.
Presumir que uma hipoteca não é algum tipo de artifício; é um benefício embutido em certas hipotecas apoiadas pelo governo, desde que os novos proprietários se qualifiquem. O processo não funcionará para todos os possíveis compradores porque há vários obstáculos que eles podem precisar superar antes de reivindicar as chaves, muitas vezes incluindo um pagamento inicial pesado. Para os vendedores de casas, pode ser anunciado ao lado de bancadas de mármore, para atrair mais compradores potenciais.
Encontrar uma hipoteca assumida
Popular pela última vez na década de 1980, quando taxas de hipoteca ultrapassaram 18 por cento, muitos profissionais do setor imobiliário desconhecem que hipotecas assumidas são possíveis. Mas à medida que as taxas hipotecárias continuam a subir, a notícia está a espalhar-se. Realtor.com, um site de listagem de residências, recentemente começou a marcar propriedades presumíveis e torná-las pesquisáveis. E mais empresas – desde pequenas operações iniciais até start-ups como a Roam – estão a aproveitar a oportunidade, compilando listas ou mapas de propriedades elegíveis e cobrando aos proprietários uma taxa para ajudar a navegar no que pode ser um processo de suposição desesperador.
Estima-se que 12,2 milhões de empréstimos, ou 23 por cento das hipotecas activas, sejam assumíveis, de acordo com a Black Knight, uma empresa de dados, embora a maioria das hipotecas convencionais (que representam a maioria dos empréstimos existentes) não o sejam. É um recurso incorporado em hipotecas apoiadas pela Federal Housing Administration, que são amplamente utilizadas entre compradores de casas pela primeira vez, bem como aquelas do Departamento de Assuntos de Veteranos.
O número de premissas concluídas representa apenas uma fração de todas as vendas de casas, mas está crescendo. Foram mais de 6.000 premissas concluídas em 2023, um aumento de 139% em relação a 2022. Este ano, já foram 3.896 premissas concluídas.
Muitos proprietários de casas com empréstimos a taxas baixas provavelmente ainda não estão prontos para desistir deles: quase dois terços das hipotecas assumidas com taxas abaixo de 4% foram contraídas nos últimos três anos e meio, de acordo com a Black Knight.
Várias estrelas precisam se alinhar ao tentar assumir uma hipoteca. Dado que o preço de muitas casas se valorizou rapidamente e os empréstimos assumidos foram parcialmente pagos, pode haver uma diferença significativa entre o preço de compra e a hipoteca restante. Isso significa que os potenciais compradores de casas podem precisar de adiantamentos pesados, ou pelo menos ser capazes de se qualificar para uma segunda hipoteca, que terá uma taxa muito mais alta.
Outro obstáculo é encontrar um vendedor disposto a aceitar tal oferta e esperar que o gestor hipotecário que detém o empréstimo – que recebe muito menos do que por uma nova hipoteca típica – processe a suposição em tempo hábil.
Diversos novo empresas estão tentando facilitar o processo, incluindo Roam, que recentemente recebeu US$ 3 milhões em um investimento liderado pela empresa de capital de risco Founders Fund, e Tony Xu, executivo-chefe da DoorDash, entre outros.
Roam administra um site semelhante ao da Zillow, exceto que todas as listagens, atualmente em 18 cidades em sete estados, têm hipotecas assumidas abaixo de 6% e são grandes o suficiente para cobrir pelo menos metade do preço de compra.
A empresa estabeleceu parcerias com agentes imobiliários que conhecem os créditos assumiveis nos mercados onde opera. Seus coordenadores de transações ligarão para o gestor de hipotecas – a empresa que administra o empréstimo – até que o negócio seja fechado. A ajuda da Roam não sai barata: ela cobra 1% do preço de venda da casa, por exemplo, US$ 4.500 em uma casa de US$ 450.000. Os compradores pagam apenas se o negócio for fechado.
No caso da Sra. Harper, seu corretor apresentou sua oferta cinco vezes diferentes porque o vendedor e seu agente de listagem estavam bastante céticos. Foi quando seu corretor de imóveis, Kevin Hosner, da Chapman Hall Realtors em Atlanta, foi criativo. Eles prometeram pagar ao vendedor US$ 2.000 a mais se não fechassem em 60 dias. Roam usou isso como inspiração para uma nova garantia: se a suposição não for processada dentro de 45 dias, a empresa pagará a hipoteca do proprietário de forma proporcional até que isso aconteça. No final das contas, Harper pagou US$ 357 mil, com uma entrada de aproximadamente US$ 170 mil.
“Só porque é presumido, tecnicamente, não significa necessariamente que o vendedor esteja tão disposto a fazê-lo”, disse Hosner. “Não é tão rápido quanto uma oferta em dinheiro que será fechada em duas semanas.”
O Sr. Hosner, que anteriormente foi pastor de igreja, completou dezenas de transações presumíveis e tem uma paixão de pregador por espalhar a palavra sobre sua disponibilidade. Mas nem todos os agentes querem ser incomodados com as dores de cabeça extras, e muitos compradores têm enfrentado problemas com os gestores de hipotecas ou com os credores que processam as suposições. As hipotecas assumidas podem levar de 45 a 90 dias ou mais para serem fechadas, enquanto a compra de uma casa com uma nova hipoteca geralmente leva de um mês a 45 dias em muitas partes do país, disseram corretores de hipotecas.
“Os servidores têm sido muito relutantes em fazê-los”, disse Ted Tozer, pesquisador não residente do Centro de Política de Financiamento de Habitação do Urban Institute. “Na verdade, eles estão perdendo dinheiro em cada uma delas porque têm custos substanciais que não são cobertos pela taxa que podem cobrar.”
Tanto o FHA quanto o VA têm limites para quanto os gestores de hipotecas podem cobrar pelas suposições.
Executando os números
Para os compradores, procurar hipotecas com taxas baixas pode parecer uma tarefa óbvia. Mas há muito a considerar, incluindo a perspectiva de se qualificar para uma segunda hipoteca, algo que poderia atrapalhar o processo de fechamento ou encerrar o negócio por completo.
Raunaq Singh, presidente-executivo da Roam, disse que a incerteza de conseguir um segundo empréstimo era um obstáculo frequente – alguns gestores de hipotecas que detinham o empréstimo presumido concederiam crédito adicional, mas nem sempre. Para resolver o problema, a Roam começou recentemente a trabalhar com a Spring EQ, um credor nacional, que fornecerá segundos empréstimos aos clientes da Roam com pontuações de crédito de pelo menos 640 e pagamentos iniciais de pelo menos 15 por cento. “Agora eles podem comprar qualquer casa sem se preocupar”, acrescentou Singh.
Imagine uma casa que custa US$ 400.000, que vem com uma hipoteca presumível de US$ 280.000. O comprador da casa precisaria desembolsar US$ 120 mil para preencher a lacuna, seja com dinheiro ou empréstimos. Um comprador que deposita 20%, ou US$ 80.000, ainda precisa de outros US$ 40.000, mais os custos de fechamento.
Veja como a matemática funciona: o pagamento mensal total do comprador da casa seria de US$ 1.761, em comparação com US$ 2.237 mensais para uma nova hipoteca com uma taxa de 7,5%. Isso inclui o pagamento presumido da hipoteca de US$ 1.230 (com taxa de 3%) e um segundo empréstimo, de US$ 336 (com taxa de 9,5%), de acordo com os cálculos de Roam.
Há outro custo contínuo incluído no pagamento mensal: nos empréstimos FHA, o comprador da casa também precisaria pagar um prêmio de seguro hipotecário de US$ 194, que é uma taxa do programa FHA para cobrir as perdas do credor em caso de inadimplência do mutuário.
O seguro hipotecário geralmente cobre os riscos associados a um pagamento inicial baixo. Mas aqui, mesmo os mutuários que investem muito dinheiro ainda precisarão pagar A taxa — provavelmente 0,80% do saldo do empréstimo a cada ano, que é dividido e pago mensalmente — durante a vida do empréstimo, embora haja exceções.
Pessoas que assumem empréstimos VA devem pagar uma taxa única taxa de 0,50% do valor do empréstimo à agência, mas não há custos de seguro contínuos. Existem outras limitações, no entanto. Se um comprador que não seja veterano assumir a hipoteca, o vendedor poderá perder todo ou parte de seu direito a outro empréstimo VA até que o antigo seja liquidado.
Ainda assim, para muitos possíveis compradores, vale a pena.
Ryan Carrillo foi um dos muitos proprietários que queriam se mudar, mas não queriam abrir mão de sua hipoteca de 2,75%.
Depois que soube que sua hipoteca segurada pela FHA era assumida, ele percebeu que poderia tentar encontrar outra. Mas ele rapidamente ficou frustrado ao tentar encontrar listagens presumíveis.
“Pensei comigo mesmo: ‘Estamos num mundo onde a hipoteca subjacente é mais valiosa do que o imóvel – certamente deve haver uma maneira de fazer algo com isso’”, disse ele.
Isso levou a uma ideia que ele compartilhou em uma mensagem de texto para um amigo empresário, Louis Ortiz. Em agosto, os dois revelaram Assumível.io, uma pequena operação local. Agora inclui um site com 26 mil listagens ativas e cobra US$ 1.850 para ajudar os aspirantes a mutuários no processo que Carrillo está prestes a iniciar para sua própria família. Ele e sua esposa, que teve seu primeiro filho em janeiro, estão se mudando de Phoenix para o Texas para ficarem mais próximos de parentes.
Ele não está planejando repassar sua hipoteca ao comprador – ele está preocupado que demore muito para ser concluído devido à sua mudança iminente.
A hipoteca que ele está assumindo tem uma taxa de 4,87, o que se traduz em uma economia de mais de US$ 400 por mês do que se ele tivesse contraído um novo empréstimo aos 7,12% cotados.
“Os presumidos são uma máquina do tempo para as taxas baixas do passado”, acrescentou. “Enquanto eu calculava os números”, acrescentou ele, “foi óbvio”.
