A China tem um problema de habitação. Um problema muito grande. Tem quase quatro milhões de apartamentos que ninguém quer comprar, uma extensão combinada de espaço habitacional indesejado aproximadamente na área de Filadélfia.
Xi Jinping, o líder do país, e os seus deputados apelaram ao governo para os comprar.
O plano, anunciado na semana passada, é a medida mais ousada de Pequim para travar a crise imobiliária que ameaça uma das maiores economias do mundo. Também não foi suficiente.
A China tem um problema maior escondido por trás de todos aqueles apartamentos vazios: ainda mais casas que os promotores já venderam mas ainda não terminaram de construir. Segundo uma estimativa conservadora, esse número ronda os 10 milhões de apartamentos.
A escala do boom imobiliário da China foi impressionante. A extensão da sua crise implacável, que começou há quase quatro anos, permanece vasta e obscura.
Os líderes da China já estavam a gerir um abrandamento após três décadas de crescimento de dois dígitos, antes de a crise imobiliária criar uma recessão que está a escapar ao seu controlo. Poucos especialistas acreditam que Pequim possa fazer a transição para um crescimento mais sustentável sem confrontar todos aqueles apartamentos vazios e os promotores que se esforçaram demasiado para os construir. Ao todo, triliões de dólares são devidos a construtores, pintores, agentes imobiliários, pequenas empresas e bancos em todo o país.
Depois de décadas promovendo o maior boom imobiliário que o mundo já viu, e permitindo que este se tornasse quase um terço do crescimento económico da China, Pequim interveio repentinamente em 2020 para cortar o dinheiro fácil que alimentou a expansão, desencadeando uma cadeia de falências que chocaram uma nação de compradores de casas.
Foi o primeiro teste à determinação de Pequim em libertar a economia da China da sua dependência de décadas da construção civil para sustentar a economia.
Agora o governo enfrenta outro teste à sua determinação. Para travar os excessos do passado, sinalizou ao longo dos últimos anos que nenhuma empresa imobiliária era grande demais para falir. Mas à medida que dezenas de grandes promotores faliram, destruíram qualquer confiança que ainda restasse no mercado imobiliário. Desde então, as autoridades tentaram de tudo para restaurar o otimismo entre os compradores. Nada funcionou.
Com poucos compradores, os desenvolvedores que ainda estão de pé também estão à beira da inadimplência. E estão intrinsecamente ligados aos bancos locais e ao sistema financeiro que sustenta o governo em cada aldeia, vila e cidade. Uma estimativa recente, da empresa de investigação Rhodium Group, coloca a totalidade dos empréstimos internos do sector imobiliário, incluindo empréstimos e obrigações, em mais de 10 biliões de dólares, dos quais apenas uma pequena parte foi reconhecida.
“Neste momento, não poder vender casas parece um risco, mas não é. Mais incorporadores vão à falência”, disse Dan Wang, economista-chefe do Hang Seng Bank. As primeiras grandes incorporadoras a entrar em default, como a China Evergrande, eram problemas escondidos à vista de todos.
O incumprimento inicial de Evergrande em Dezembro de 2021 desencadeou receios do “momento Lehman” da própria China, uma referência ao colapso do Lehman Brothers em 2008, que desencadeou um colapso financeiro global. As consequências, no entanto, foram geridas de forma cuidadosa e silenciosa através de apoio político que permitiu à Evergrande terminar a construção de muitos apartamentos. Quando um juiz ordenou a liquidação da empresa, há cinco meses, Evergrande já havia efetivamente deixado de ser um negócio viável.
Mas a China tem dezenas de milhares de pequenos desenvolvedores em todo o país. A única maneira de as autoridades impedirem a queda livre do mercado, disse Wang, é resgatar algumas incorporadoras de médio porte em cidades onde a crise é mais aguda.
Os principais líderes da China estão, em vez disso, a reorientar a lente para abordar os milhões de apartamentos que ninguém quer comprar, comprometendo-se a transformá-los em habitação social com rendas mais baixas. Eles comprometeram US$ 41,5 bilhões para ajudar a financiar empréstimos para empresas estatais começarem a comprar propriedades indesejadas – totalizando oito bilhões de pés quadrados, dos quais pouco mais de quatro bilhões de pés quadrados são apartamentos não vendidos, de acordo com ao Departamento Nacional de Estatísticas.
Quando a resposta de Pequim foi anunciada na semana passada, as ações das incorporadoras inicialmente subiram. Mas alguns críticos disseram que a iniciativa chegou tarde demais. E a maioria especulou que seria necessário muito mais dinheiro. As estimativas variaram de US$ 280 bilhões a US$ 560 bilhões.
As autoridades em Pequim começaram a suavizar a sua abordagem no ano passado. Eles orientaram os bancos a canalizar empréstimos e outros financiamentos para dezenas de empresas imobiliárias que consideravam boas o suficiente para constarem de uma “lista branca” do governo.
O apoio não foi suficiente para impedir a queda dos preços da habitação.
Os decisores políticos puxaram outras alavancas. Eles fizeram o maior corte de todos os tempos nas taxas de hipotecas. Eles tentaram programas-piloto para fazer com que os residentes trocassem apartamentos antigos e comprassem novos. Ofereceram até empréstimos baratos a algumas cidades para testar a ideia de comprar apartamentos não vendidos.
Ao todo, as autoridades locais testaram mais de 300 medidas para aumentar as vendas e reforçar as empresas imobiliárias, segundo o Caixin, um meio de comunicação económico chinês.
Ainda assim, o número de casas não vendidas continuou a atingir novos níveis. Os preços das novas casas continuaram caindo. Assim, no final de Abril, Xi e os seus 23 principais decisores políticos começaram a discutir a ideia de retirar do mercado alguns desses apartamentos indesejados num programa não muito diferente do Troubled Asset Relief Program, que o governo dos EUA criou na sequência da quebra do mercado imobiliário americano.
Na semana passada, o mais alto funcionário da China responsável pela economia, o vice-primeiro-ministro He Lifeng, convocou uma reunião online de funcionários de todo o país e deu a notícia: era hora de começar a comprar apartamentos. Não muito tempo depois, o banco central afrouxou as regras para hipotecas e prometeu disponibilizar milhares de milhões de dólares para ajudar as empresas estatais a comprar apartamentos.
A medida ressaltou o quão preocupado o governo estava com as disfunções no mercado imobiliário.
No entanto, quase assim que a mídia estatal noticiou o apelo de He aos governos locais para que comprassem apartamentos não vendidos, os economistas começaram a fazer perguntas.
Seria esperado que os governos locais comprassem todos os apartamentos não vendidos? E se eles, por sua vez, não conseguissem encontrar compradores? E havia o preço: os economistas calcularam que tal programa deveria custar centenas de milhares de milhões de dólares, e não dezenas de milhares de milhões.
O mais preocupante é que, para alguns, o banco central já tinha iniciado discretamente um programa de recompra de apartamentos em oito cidades duramente atingidas, comprometendo 14 mil milhões de dólares em empréstimos baratos, dos quais apenas 280 milhões de dólares tinham sido utilizados. Esses governos não pareciam interessados em utilizar os empréstimos pela mesma razão que os consumidores não queriam comprar casas em cidades mais pequenas.
Uma grande diferença agora, disse John Lam, chefe de pesquisa imobiliária na China do UBS, o banco suíço, é a vontade política. Os líderes mais poderosos do país disseram que apoiam um plano de recompra. Isso colocará pressão política sobre as autoridades para que atuem.
“O governo local pode adquirir os apartamentos com prejuízo”, disse Lam.
No entanto, em locais onde a população está a diminuir, que são algumas das mesmas cidades e vilas onde os promotores se expandiram de forma mais agressiva, haverá pouca necessidade de projectos de habitação social.
A visão otimista é que Pequim planejou mais.
“Pequim está no caminho certo no que diz respeito ao fim da épica crise imobiliária”, escreveu Ting Lu, economista-chefe para a China do banco japonês Nomura, num e-mail aos clientes.
A tarefa, acrescentou, era assustadora e exigia “mais paciência na espera de medidas mais draconianas”.
