Um acordo histórico com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis abalou o setor imobiliário no início deste mês. Se aprovado por um tribunal federal, poderá alterar a forma como as casas são compradas e vendidas num dos mercados imobiliários mais inacessíveis das últimas décadas.
O acordo NAR terá um impacto significativo nos bolsos dos consumidores? Embora a decisão tenha sido amplamente considerada uma mudança de jogo nos custos residenciais, ela gerou mais confusão do que clareza.
“É muito cedo para dizer como isso poderá afetar o mercado imobiliário no longo prazo, mas não esperamos qualquer impacto imediato nos preços das casas”, disse um porta-voz da Zillow.
No acordo, a NAR pagará US$ 418 milhões para resolver uma ação coletiva que acusa a gigante imobiliária de inflacionar comissões e taxas de vendas. Novas regras podem alterar um modelo de negócios de longa data, no qual o vendedor da casa paga uma comissão ao seu agente, bem como ao agente do comprador.
A alta comissão de vendas normalmente paga aos corretores – geralmente de 5% a 6% – não é o que impulsiona os preços das casas hoje. As forças de mercado, como estoques limitados e taxas hipotecárias exorbitantes, continuam a ser os maiores obstáculos para os potenciais compradores de casas, e não desaparecerão magicamente da noite para o dia.
Ainda assim, os especialistas dizem que o acordo deverá aumentar a concorrência de preços e esclarecer a falta de transparência no setor imobiliário.
“Esperamos que isso traga aos consumidores mais poder de barganha, possivelmente na maior transação financeira de suas vidas”, disse Shang Saavedra, fundador da Economize meus centavos e um especialista em finanças pessoais no conselho de revisão da CNET.
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Do que se trata realmente o acordo NAR?
Litígios movidos por grupos de proprietários acusaram o NAR de forçá-los a pagar comissões inflacionadas de corretores de imóveis ao vender suas casas. O processo alegou que os agentes foram incentivados a desviar os compradores das listagens de casas que oferecem comissões mais baixas.
De acordo com o acordo proposto, o agente do vendedor não teria mais permissão para anunciar taxas de comissão ao listar casas em serviços de listagem múltipla afiliados ao NAR. O portal MLS inclui bancos de dados privados de listagens de propriedades à venda onde os corretores compartilham informações.
Embora o acordo NAR impeça a prática de agentes empurrarem os clientes para listagens que oferecem comissões mais altas, ele não proíbe totalmente as comissões.
O A NAR insiste que as comissões foram sempre negociáveis e nunca imutáveis. No entanto, os críticos dizem que a comissão de 6% (cerca de 3% para o agente do vendedor e 3% para o agente do comprador) tornou-se um tanto habitual ao longo das décadas.
A falta de concorrência é o que mantém as comissões altas, disse Saavedra.
Uma semana depois do anúncio do acordo, a NAR abordou o que chamou desinformação generalizada na mídia sobre os fatos do acordo, observando que “muitas manchetes não separam os fatos da ficção”.
A decisão do NAR reduzirá os preços das casas?
A pressão para reduzir os custos da habitação e aliviar os encargos financeiros dos consumidores é elevada. O acordo NAR, previsto para entrar em vigor em Julho, poderá fazer com que os vendedores paguem comissões mais baratas, o que poderá obrigar mais proprietários a listar as suas casas.
Levará algum tempo até que o mercado se adapte às novas normas e nada no mercado imobiliário existe no vácuo, por isso não espere uma pressão descendente imediata sobre os preços das casas.
“As mudanças serão influenciadas pelas condições mais amplas do mercado, incluindo oferta e demanda, e não apenas pelos resultados do processo”, disse Jeb Smithcorretor de imóveis e membro do Conselho de Revisão de Especialistas em Dinheiro da CNET.
Além disso, os compradores de casas provavelmente não economizarão dinheiro se tiverem que se preparar para pagar taxas antecipadas aos seus agentes.
“Mesmo que os preços das casas caiam no futuro, os custos dos compradores provavelmente aumentarão num montante semelhante se tiverem de compensar diretamente os agentes”, disse Danielle Haleeconomista-chefe da Realtor.com.
“Resta saber qual será o impacto”, disse Hale.
Como o acordo NAR afetará os compradores de casas?
“Os compradores terão agora uma compreensão mais clara da remuneração do seu agente e poderão precisar negociar ou pagar diretamente pela sua representação”, disse Smith.
Embora isto possa tornar o processo mais caro para os compradores, também lhes permite escolher um agente com base no mérito e não em estruturas de comissões ocultas, de acordo com Smith.
Além disso, os compradores podem ter mais opções para renunciar totalmente aos agentes imobiliários.
“Novos modelos de negócios, opções de financiamento hipotecário e muito mais podem oferecer aos compradores de imóveis opções adicionais no futuro”, disse Hale.
Como o acordo NAR afetará os vendedores de casas?
Dezenas de milhões de vendedores de casas podem se qualificar para uma parte do pagamento da ação coletiva de US$ 418 milhões, uma quantia que o NAR está definido para pagar nos próximos quatro anos.
Se a decisão entrar em vigor neste verão, os vendedores que anteriormente tinham de desembolsar milhares de dólares em comissões tanto ao seu agente como ao agente do comprador terão agora mais flexibilidade para negociar essas taxas. Os vendedores ainda precisarão adaptar suas estratégias com base nas condições específicas do mercado, disse Smith.
“Em mercados competitivos ou mercados de compradores, oferecer cobertura para comissões de agentes compradores poderia se tornar um movimento estratégico para tornar suas listagens mais atraentes”, disse Smith.
Como o acordo NAR afetará o mercado imobiliário em geral?
O acordo NAR poderá diminuir os cerca de 100 mil milhões de dólares em comissões de vendas imobiliárias pagas todos os anos, potencialmente desencadeando maiores reformas no sector imobiliário dos EUA.
Realisticamente, não veremos como isto se desenrola durante meses, e não é provável que reverta imediatamente o aumento constante dos preços das casas ao longo dos últimos anos. Além disso, pode haver resistência.
“Todos os lobistas do setor imobiliário lutarão com unhas e dentes contra esse veredicto”, disse Saavedra.
