Rejeitado por mais de duas dezenas de empresas de títulos, Donald J. Trump não conseguiu até agora pagar a multa de quase meio bilhão de dólares devida até segunda-feira em seu julgamento por fraude civil.
Poucos dias antes do prazo final, a empresa de redes sociais do ex-presidente concluiu uma fusão – uma medida que deverá injetar cerca de 3 mil milhões de dólares nos cofres de Trump. Isso é mais do que suficiente para cobrir a multa de 454 milhões de dólares que ele deve ao estado de Nova Iorque, mas a fusão impede-o de vender as suas ações durante seis meses ou de as utilizar como garantia contra um empréstimo.
A menos que essas regras sejam renunciadas para permitir que ele aproveite a infusão de dinheiro, Trump enfrenta a possibilidade de que o procurador-geral do estado tome medidas para congelar algumas de suas contas bancárias e tente confiscar suas propriedades na cidade onde ele fez seu nome como um incorporador imobiliário.
Os edifícios no centro do processo – vários que pontilham o horizonte de Manhattan, como o 40 Wall Street, bem como uma propriedade de 212 acres ao norte da cidade, no condado de Westchester – parecem a menor estatueta dentro de uma boneca russa, protegida por camada após camada de pessoas jurídicas. Advogados especializados em falências, execuções hipotecárias e insolvências empresariais alertam que obter controlo e tentar liquidar qualquer uma das principais propriedades do antigo presidente é uma batalha difícil.
E mesmo que o procurador-geral consiga adquirir os imóveis de Trump, descarregar um arranha-céus de 60 andares envolve uma teia de transações.
“As pessoas são muito, muito boas em litigar e chegar ao ponto de um julgamento”, disse Brad Eric Scheler, consultor sênior do escritório de advocacia Fried, Frank, Harris, Shriver & Jacobson, onde supervisiona reestruturações corporativas e insolvências. “Mas eles nunca se concentram no fato de que cobrar uma sentença é muito difícil.”
Acusado de inflacionar grosseiramente o valor do seu império imobiliário para obter melhores condições de empréstimos e seguros, Trump perdeu o seu julgamento por fraude civil em Fevereiro. Um juiz multou-o em quase US$ 355 milhões, uma multa que já ultrapassou US$ 450 milhões com juros. Ele tem até 25 de março para pagar a multa, mas não está claro o que acontecerá se não o fizer.
Em um carta ao secretário do tribunal na quinta-feira passada, um dos advogados de Trump reiterou que haviam abordado 30 empresas de títulos por meio de quatro corretores separados e não conseguiram encontrar nenhum que subscrevesse um iou de tal magnitude. As empresas obrigacionistas, dizia a carta, recusaram-se a aceitar bens imóveis como garantia e, em vez disso, exigiram uma garantia sob a forma de dinheiro ou outros activos líquidos no valor de cerca de 120% do valor da sentença – ou mais de 557 milhões de dólares.
O ex-presidente tinha cerca de 350 milhões de dólares em dinheiro no ano passado, concluiu uma análise do Times – nem sequer dois terços do que as empresas obrigacionistas estão a solicitar.
Avaliadores e corretores comerciais alertam que é difícil saber quanto valem seus ativos, com inúmeras variáveis em jogo, incluindo suas dívidas. O valor dos seus imóveis também sofreria uma derrota se ele fosse forçado a vendê-los às pressas, algo que o advogado de Trump também destacou: “Uma ‘venda imediata’ de participações imobiliárias resultaria inevitavelmente em perdas enormes e irrecuperáveis”, escreveu. o advogado, Clifford Robert.
Aqui está uma olhada nos desafios que o estado enfrenta ao tentar confiscar, ou mesmo fixar um valor, em algumas das propriedades mais conhecidas de Trump em Manhattan.
Quem realmente é o dono?
Trump não possui quase nenhuma de suas propriedades. Eles são protegidos por um labirinto de trustes interligados e sociedades de responsabilidade limitada. De acordo com o processo, existem cerca de 500 entidades distintas que operam em benefício e sob o controlo do Sr.
Isso cria um desafio para o tribunal, disseram especialistas em falências.
“Deixe-me fazer uma analogia”, disse Scheler, que não tem conhecimento direto dos ativos de Trump, descrevendo como os operadores de táxi amarelo foram protegidos de forma semelhante. “As frotas de táxis tinham cada um de seus táxis em uma empresa separada, de modo que, se o táxi sofresse um acidente de carro e o seguro não cobrisse, ficaria limitado à entidade que o possuía.”
Os bancos são pagos primeiro
Mesmo que a procuradora-geral de Nova Iorque, Letitia James, consiga apreender uma propriedade, se houver hipotecas ou empréstimos contra ela, essas dívidas terão de ser pagas primeiro, dizem os advogados que representaram clientes empresariais em dificuldades.
“É 1.000% complicado e a razão pela qual é 1.000% complicado é que há credores e acionistas que estão à frente de Letitia James”, disse Leo Jacobs, advogado especializado em falências comerciais. “Imagine que 40 Wall Street vale US$ 250 milhões e há US$ 200 milhões garantidos contra ele. Após a transferência de impostos e taxas, ela ficará com US$ 1 milhão. Vale a pena fazer cumprir a sentença? A resposta é não, não é.”
O procurador-geral poderia emitir uma garantia contra a propriedade de Trump, mas os advogados que representam clientes corporativos alertam que uma garantia não é o mesmo que adquirir propriedade.
“Colocar uma garantia é como um sinal de pare”, diz Leni Morrison Cummins, sócia do escritório de Manhattan do escritório de advocacia Cozen O’Connor, que mediou reclamações de fraude perante o Gabinete do Procurador-Geral do Estado de Nova York.
Trump não poderia vender a propriedade ou contrair empréstimos sem pagar a garantia.
“Isso impedirá que você faça quase qualquer outra coisa com a propriedade”, disse Lisa A. Smith, advogada imobiliária e sócia do escritório de Nova York do escritório de advocacia Smith, Gambrell & Russell.
As letras miúdas
Para alguns dos edifícios, a estrutura de propriedade é tão complexa que não fica claro o que, se é que alguma coisa, o tribunal poderá apreender.
Veja o elegante arranha-céu na Avenida das Américas, 1290. Quase duas décadas atrás, o Sr. Trump adquiriu um 30 por cento participação em uma entidade proprietária do prédio de 43 andares em Midtown Manhattan, adjacente ao Radio City Music Hall. Os outros 70% pertencem ao Vornado Partnership Trust.
As letras miúdas da parceria tornam difícil, talvez até impossível, para Trump vender a sua participação de 30 por cento. Inicialmente prevista para expirar em 2044, a parceria afirma que “um sócio não pode, direta ou indiretamente, vender, ceder, transferir ou de outra forma alienar” qualquer parte de sua participação societária, sem consentimento prévio por escrito do proprietário majoritário”, de acordo com para um trecho do acordo compartilhado durante o julgamento.
No processo, a Sra. James argumentou que o Sr. Trump e seus procuradores inflacionaram o valor dessa propriedade ao tratá-la como se fosse um ativo que pudesse ser comprado e vendido.
Agora, se o mesmo bem for apreendido, o Estado enfrentará as mesmas limitações que descobriu durante o julgamento – nomeadamente que ele ficará mais ou menos preso nesta parceria por mais duas décadas, disseram os advogados imobiliários.
Possuir não o prédio, mas o direito de alugá-lo.
Na diagonal em frente à Bolsa de Valores de Nova Iorque, o número 40 Wall Street é há muito tempo uma das propriedades de destaque no portfólio de Trump. Concluído em 1930, foi brevemente o maior edifício mais alto. Em 1995, por US$ 1,3 milhão, Trump comprou o direito de alugá-lo, de acordo com os autos do tribunal. Um memorando de oferta do edifício mostra que o acordo dura quase mais duzentos anos, até o ano de 2194.
Isso mesmo – o direito de alugá-lo. Ele não é o proprietário do edifício ou do terreno onde ele está situado. O acordo, conhecido como “arrendamento de terreno”, dificulta a venda, dizem advogados imobiliários e corretores comerciais.
“Sempre que um edifício tem um terreno alugado, há automaticamente um estigma associado a ele”, disse Roshan Shah, corretor de imóveis comerciais que anteriormente foi diretor da Avison Young. “No final das contas, o prédio está situado em um terreno que você não controla.”
Em 2010, 2011 e 2012, três avaliações diferentes da Cushman & Wakefield avaliaram seu arrendamento entre US$ 200 e US$ 220 milhões, se fosse vendido como está, de acordo com documentos que foram tornados públicos durante o processo. Em 2015, uma avaliação ordenada pelo credor avaliou-o em 540 milhões de dólares. Em 2021, o ex-presidente alegou que seu arrendamento valia US$ 663,6 milhões, um valor que o tribunal considerou inflacionado.
O valor do arrendamento depende de duas coisas: quanto Trump está pagando de aluguel ao proprietário do prédio e outras despesas, e quanto ele está ganhando em troca das dezenas de inquilinos que ocupam o arranha-céu.
Embora sublinhando que não sabem o valor do arrendamento de Trump, vários corretores comerciais e analistas contactados pelo The Times disseram que é provável que o ativo valha significativamente menos hoje do que em 2015, e pode até ter caído para menos de 200 milhões de dólares.
A queda é atribuída à mudança sísmica no setor imobiliário comercial, à medida que o trabalho remoto exigido pela pandemia continuou. Olhando para 380 edifícios em Manhattan, um em cada quatro foi avaliado por valores inferiores ao preço de venda anterior no verão passado, André Limdescobriu o diretor de pesquisa da JLL, uma empresa de serviços imobiliários.
O tríplex
O “triplex” de Trump ocupa os três últimos andares da Trump Tower, na Quinta Avenida. Ele filmou sua primeira entrevista para a TV como presidente eleito sob os afrescos do teto da cobertura.
De todas as suas propriedades em Manhattan, esta pode ser a mais fácil de vender, ou pelo menos de definir um valor; é um apartamento único, em vez de uma parceria ou aluguel complicado.
Corretores e um avaliador afirmam que seu valor de mercado pode não estar atrelado à realidade. A unidade fica perto da chamada “Billionaire’s Row”, onde os condomínios são vendidos periodicamente por mais de US$ 10.000 por metro quadrado. Em 2015, Trump e seus associados tentaram alegar que seu valor era de cerca de US$ 327 milhões, de acordo com seu balanço financeiro.
Mas a Trump Tower, onde fica o triplex e inaugurada em 1983, há muito tempo foi eclipsada por arranha-céus mais modernos, segundo corretores e analistas. Uma comparação mais justa, dizem eles, seria as unidades da Olympic Tower, localizada cinco quarteirões ao sul da Quinta Avenida e desenvolvida na década de 1970, onde os condomínios são vendidos por um preço alto. média de $ 1.958 por pé quadrado.
Ondel Hylton, diretor sênior de conteúdo e pesquisa da CityRealty, uma empresa de listagem imobiliária, disse que o triplex poderia render apenas US$ 2.000 por pé quadrado, ou US$ 22 milhões. Se fosse reformado, seu valor poderia saltar para US$ 2.800 a US$ 3.500 por metro quadrado, ou entre US$ 30,8 milhões e US$ 38,5 milhões, estimou ele.
Susan C. praiano e Kirsten Noyes contribuíram com pesquisas. Kate Christobek contribuiu com reportagens de Nova York.
