A Suprema Corte decidiu na sexta-feira que os incorporadores e construtores residenciais na Califórnia podem contestar as taxas comumente impostas pelas cidades e condados para pagar por novas estradas, escolas, esgotos e outras melhorias públicas.
Os juízes afirmaram que estas “taxas de impacto” podem ser inconstitucionais se os construtores e promotores forem forçados a pagar uma parte injusta dos custos dos projectos públicos.
Os incorporadores argumentaram que a limitação das altas taxas da Califórnia levaria à construção de novas moradias mais acessíveis.
Os tribunais estaduais da Califórnia bloquearam reivindicações decorrentes de “uma taxa de impacto de desenvolvimento imposta de acordo com um programa de taxas legalmente autorizado” para novos empreendimentos em uma cidade ou condado.
Mas o 9-0 Decisão da Suprema Corte abriu a porta para tais desafios. Os juízes reavivaram uma reclamação constitucional apresentada por um homem do condado de El Dorado que colocou uma casa pré-fabricada num pequeno terreno e foi informado de que teria de pagar uma “taxa de mitigação de tráfego” de 23.420 dólares.
A decisão poderá ter um grande impacto na Califórnia, uma vez que os governos locais têm dependido cada vez mais de taxas de impacto, em vez de impostos sobre a propriedade, para pagar novos projectos.
Mas os juízes não especificaram quando tais taxas se tornam injustas e inconstitucionais.
Os juízes liberais Sonia Sotomayor e Ketanji Brown Jackson disseram que aderiram à opinião da maioria no caso Sheetz vs. El Dorado County porque apenas permite tais desafios.
Num parecer separado, o juiz conservador Brett M. Kavanaugh disse ver mérito na “prática comum do governo de impor condições de licença, tais como taxas de impacto, em novos empreendimentos através de fórmulas ou cronogramas razoáveis que avaliam o impacto das classes de desenvolvimento em vez do impacto de parcelas específicas de propriedade.”
Os procuradores do estado e do condado apresentaram exatamente esse argumento. Eles disseram que era mais justo impor uma taxa de desenvolvimento a todos os lotes de uma área.
Mas os juízes, no entanto, decidiram que os proprietários e promotores podem processar para contestar estas taxas como uma tomada inconstitucional da sua propriedade privada. O caso agora retornará aos tribunais da Califórnia.
A Pacific Legal Foundation, em Sacramento, saudou a decisão como uma vitória significativa para os direitos de propriedade.
“Manter licenças de construção como reféns em troca de taxas de desenvolvimento excessivas é obviamente uma extorsão”, disse o advogado Paul Beard, que representou o proprietário do condado de El Dorado. “Estamos entusiasmados com o facto de o tribunal ter concordado e ter posto fim a uma tentativa flagrante de contornar a proibição da 5ª Emenda de tomar propriedade privada sem justa compensação.”
Beard disse que o condado de El Dorado “não conseguiu demonstrar – e não pode demonstrar – que a taxa está suficientemente relacionada e proporcional aos impactos do tráfego” da “casa modesta” de seu cliente.
O debate sobre as taxas de desenvolvimento é especialmente relevante na Califórnia, onde os governos locais têm confiado cada vez mais nas taxas para financiar parques, ruas, escolas e outras infra-estruturas e serviços desde que a aprovação da Proposição 13, em 1978, limitou as receitas do imposto sobre a propriedade.
As taxas foram alvo de escrutínio noutros casos, uma vez que os promotores e outros os culparam pelo aumento do custo da habitação e por uma grande disparidade nas taxas municipais.
Um 2018 estudo do Terner Center for Housing Innovation da UC Berkeley descobriu que, dependendo da cidade, as taxas para novas casas unifamiliares podem variar de US$ 21.000 a US$ 157.000 e podem representar de 6% a 18% do preço médio de uma casa.
Durante décadas, a Suprema Corte lançou um olhar cético à regulamentação da propriedade privada na Califórnia. Num par de decisões, limitou o poder dos funcionários do governo para exigir concessões de um proprietário em troca de uma licença de construção.
Em 1987, os juízes decidiu pelo dono de um bangalô na praia em Ventura a quem foi dito que não poderia obter autorização para expandir a sua casa a menos que concordasse em permitir o acesso público à beira-mar. A maioria conservadora da altura descreveu esta exigência como semelhante a “extorsão” e disse que violava a cláusula da 5ª Emenda que proíbe a apropriação de “propriedade privada… para uso público sem justa compensação”.
Numa decisão subsequente envolvendo a dona de uma loja que foi forçada a permitir uma ciclovia na sua propriedade, o tribunal disse que o governo não pode impor tais condições especiais aos proprietários, a menos que possa demonstrar que o novo empreendimento de um proprietário causaria danos directos à população. comunidade.
Mas desde então, não é claro se este direito de propriedade se aplica a taxas de desenvolvimento ou em situações em que as taxas são fixadas pela legislação em vez de impostas a um único proprietário que solicita uma licença.
Escrevendo para o tribunal na decisão de sexta-feira, a juíza conservadora Amy Coney Barrett disse que “não há base para conceder menos proteção aos direitos de propriedade nas mãos dos legisladores do que dos administradores. A Cláusula de Tomada aplica-se igualmente a ambos – o que significa que proíbe legislaturas e agências de impor condições inconstitucionais às licenças de uso da terra.”
O caso surgiu quando o proprietário George Sheetz solicitou permissão para construir uma casa pré-fabricada em um terreno de sua propriedade em Placerville, nos arredores de Sacramento. O condado de El Dorado exigiu que ele pagasse uma taxa de “mitigação do impacto no tráfego” para obter a licença. Parte do dinheiro foi destinada a melhorias na Rodovia 50, que atravessa a área, mas a maior parte foi destinada a estradas novas ou ampliadas no condado.
Sheetz pagou a taxa e obteve sua licença, depois entrou com uma ação para contestar a taxa como inconstitucional. Ele argumentou que os contribuintes do condado, e não o novo proprietário de uma pequena casa, deveriam ser obrigados a pagar pela construção de estradas.
Os juízes concordaram em ouvir seu apelo depois que ele perdeu nos tribunais da Califórnia.
O senador estadual Scott Wiener (D-San Francisco), que apoiou a legislação para controlar as taxas dos desenvolvedores, disse que não esperava que a decisão de sexta-feira por si só tivesse um efeito significativo no debate em Sacramento porque apenas evocou uma situação extrema .
“Em última análise, a solução é a mesma hoje e ontem”, disse Wiener. “O Legislativo da Califórnia precisa implementar uma estrutura real para taxas de impacto. No momento, está em todo o mapa.”
Wiener disse que simpatiza com os governos locais que recorrem às taxas porque é mais fácil do que aumentar a receita através de impostos amplos – mas ele disse que algumas cidades usam taxas altíssimas para bloquear o desenvolvimento habitacional.
“Há algo um pouco estranho em tributar efetivamente novas habitações para pagar necessidades sociais que deveriam ser pagas geralmente pelos contribuintes – por toda a comunidade”, disse ele.
Graham Knaus, diretor executivo da California State Assn. dos condados, disse em comunicado na sexta-feira que a organização ainda estava revisando a decisão para entender suas implicações.
Mas ele disse que “limitar a capacidade de promulgar taxas legislativamente terá um impacto negativo na capacidade dos nossos 58 condados de proteger a saúde e o bem-estar das suas comunidades e limitar drasticamente a construção de infra-estruturas locais vitais”.
“Em muitos casos”, disse Knaus, “estas taxas são a única ferramenta disponível para pagar por novas infra-estruturas em torno de certos projectos de desenvolvimento”.
Redator da equipe do Times, Liam Dillon em Los Angeles contribuiu para este relatório.
